Финансовое моделирование в строительстве.

Финансовое моделирование в строительстве имеет много общего с созданием моделей в других отраслях, но есть и отличия. Разница обусловлена в значительной степени возможностью и необходимостью детализации расходов на создание объекта. Например, для производственного проекта обычно планируется инвестиционная стадия, в рамках которой происходит создание производственных мощностей. В финансовой модели строительства часто полезно выделить несколько стадий создания объекта. Например, для модели строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями самостоятельными этапами могут быть:
– предпроектная стадия,
– проектирование,
– строительство,
– создание социальной инфраструктуры,
– благоустройство.

При этом стадии могут быть как последовательны (то есть до завершения одного этапа второй начаться не может), так и могут быть параллельны.

Следующей сложностью оказывается то, что в строительном проекте могут рассматриваться и сопоставляться разные бизнес-модели. Так, для финансовой модели жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом можно запланировать следующие стратегии:
1. Все создаваемые объекты предназначены для продажи.
2. Все жилые помещения предназначены для продажи, а коммерческие площади для сдачи в аренду.
3. Часть как коммерческих, так и жилых помещений будут использоваться для генерации рентного дохода, а часть будет реализована.

Кроме того, цена объектов зачастую сильно зависит от степени завершенности строительства. Следовательно, можно рассчитать и сопоставить инвестиционную привлекательность при разных стратегиях вывода объекта на рынок. Например:
1. Максимальные продажи на наиболее ранних стадиях готовности объекта. Это позволит сократить сумму привлекаемого финансирования и, как следствие, уменьшить величину процентной нагрузки, однако цены и доходы от продаж будут сравнительно ниже.
2. Отказ от продаж до достижения высокого уровня готовности объекта. Тогда цены и доходы от продаж будут выше, чем в предыдущем варианте, но на ранних стадиях строительного проекта может потребоваться больше заемного финансирования. Это приведет к сравнительно большим процентной нагрузке.

Даже в случае с тремя моделями формирования доходы (продажи, аренда и их сочетание) и двумя стратегиями вывода объекта на рынок (продажи раньше или продажи позже) получается шесть возможных сочетаний. Хорошая финансовая модель в таком случае позволяет в едином окне увидеть, какие будут ключевые результаты для любого из таких шести вариантов. При этом общие для всех вариантов исходные данные, например, такие как расходы на создание проектной документации, бюджет на строительство, стоимость благоустройства, расходы на создание социальной инфраструктуры, изменяются в едином центре управления моделью. При изменении таких прогнозов должны автоматически обновляться и результаты для всех упомянутых сочетаний. 

Однако этих сочетаний для оценки проекта недостаточно: существуют классические риски недостаточной точности прогнозов. Так, расходы на проектирование и строительство могут оказаться выше изначально запланированных, а цены продаж ниже. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом возможных отклонений в прогнозируемых доходах и расходах, объединенных, например, в пессимистичный, базисный и оптимистичный сценарии, – это стандартный метод оценки рисков. Такой же метод оценки рисков может применяться и в финансовом моделировании в строительстве.

Таким образом, хорошая финансовая модель в строительстве может одновременно показывать, и какая стратегия продаж оптимальна, и останется ли проект прибыльным при реализации пессимистического сценария.

С точки зрения показателей оценки инвестиционной привлекательности к классическим показателям чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR), простого и дисконтированного срока окупаемости (PbP и DPbP) добавляются модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR) и ставка капитализации (CapRate).

Модифицированная внутренняя норма доходности позволяет избежать недостатков классического IRR, которые ярко проявляются в строительной отрасли. Так, знак денежного потока периода для строительного проекта может меняться несколько раз. Это определяет множественность IRR, а MIRR даже в такой ситуации имеет единственное значение.

Ставка капитализации является отраслевым стандартом при оценке эффективности в сфере коммерческой недвижимости. Кроме использования ставки капитализации необходимо учитывать и другие отраслевые особенности строительных проектов. Например, при финансовом моделировании строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом следует учитывать, что реализация жилой недвижимости физическим лицам НДС не облагается. Следовательно, НДС по расходам, связанным с созданием таких площадей к вычету принять не удастся, а вот по коммерческим площадям будет формироваться и исходящий, и входящий НДС. 

В результате необходимо вести раздельный учет НДС. Для этого потребуется разделить все планируемые затраты на связанные с созданием объектов, реализация которых не облагается НДС, и реализация которых облагается НДС. 

К иным часто встречающимся особенностям относятся использование земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, существование уже понесенных расходов, которые необходимо учесть при проведении оценки, возврат заемных средств путем передачи кредитору части созданных площадей.

Более высокая детализация временных предпосылок, необходимость более глубокого и разностороннего моделирования стратегий и сценариев развития проекта, большее количество критериев инвестиционной оценки определяют несколько более высокую сложность моделей строительных проектов.